Jedním z opatření, která mají zmírnit dopady pandemie Covid-19, je vládou navržený zákaz výpovědi z nájmu z důvodu neplacení nájemného v případech, kdy nájemník není schopen platit nájemné v důsledku epidemie. Tento problematický vládní návrh zákon byl již schválen poslaneckou sněmovnou a po Velikonocích se jím bude zabývat senát. V případě, že zákon skutečně nabyde účinnosti, bude se jednat o citelný zásah do soukromoprávních vztahů mezi pronajímateli a nájemci. Jakým úskalím se obě strany musí vyhnout a jak vypadá budoucnost aplikační praxe tohoto zákona?
Předně je třeba zdůraznit, že takto navržený je tento zákon zcela zjevně na samotné hraně ústavnosti, jelikož citelně zasahuje do vlastnického práva pronajímatelů, aniž by zde byl jasně definovaný veřejný zájem či stanovena náhrada ve smyslu ustanovení § 3 a § 10 zákona o vyvlastnění. Schvalování zákona ve zrychleném projednání v rámci stavu legislativní nouze dále provázela celá řada formálních nedostatků, včetně zcela chybějící analýzy hospodářských, finančních a sociálních dopadů. Z těchto důvodů lze očekávat napadení zákona před Ústavním soudem, což může vést až k jeho zrušení.
Ačkoli se tak nemusí na první pohled zdát, je zákon problematický i vůči nájemcům. Nájemci si totiž můžou zákon vysvětlit jako povinné odpuštění nájmů, ačkoli se de facto jedná pouze o odklad jejich splatnosti – a to do konce roku 2020. Lze tedy očekávat, že řada pronajímatelů bude celé takto odložené nájemné vyžadovat hned po novém roce a řada nájemníků se tak může dostat do dluhové pasti. Další problém spočívá v tom, že dle řady nájemních smluv může pronajímatel k úhradě nájemného využít složené jistoty (kauce) a následně se dožadovat jejího doplacení pod pohrůžkou výpovědi nájemního vztahu z důvodu nesplnění smluvní povinnosti. Samostatnou otázkou pak zůstává možnost postižení takto odložených nájmů úrokem z prodlení.
Mnoho komentářů z řad odborné veřejnosti na tyto nedostatky a úskalí poukazuje již delší dobu a je otázkou, zda budou tyto výtky zohledněny v rámci schvalování zákona horní komorou parlamentu. Pokud ne, a zákon vstoupí v platnost a účinnost v aktuálním znění, pak lze očekávat nárust sporů mezi nájemci a pronajímateli, které vyústí v nezbytný výklad zákona příslušnými soudy. V současné situaci tak nezbývá než doporučit následující:
- Jednejte s protistranou nájemního vztahu o odkladu či odpuštění nájemného – případnou dohodu si nechte potvrdit písemně
- zvažte alternativní řešení v rámci již existujících nástrojů, např. příspěvek na bydlení v hmotné nouzi, splátkový kalendář
- zhodnoťte rizika spojená s platební neschopností v případě nutnosti doplácet naráz odložené nájmy po skončení ochranného období